Preţurile vilelor, apartamentelor, clădirilor de birouri au crescut enorm în ultimii ani, aproape până la saturare. Cum stăm însă la capitolul terenuri? Specialiştii imobiliari spun că piaţa terenurilor în România s-a format mai târziu decât restul pieţei imobiliare din cauza litigiilor legate de titlurile de proprietate. în consecinţă, terenurile intravilane şi extravilane au intrat mai târziu în sarabanda tranzacţiilor imobiliare. Dacă admitem că această piaţă a luat fiinţă cam prin ’98-’99, atunci putem înţelege de ce potenţialul de creştere a preţurilor la terenuri continuă şi va continua încă să fie ridicat în următorii ani.
„Cei care vor să facă agricultură se vor îndrepta în viitor către terenurile din câmpia Bărăganului respectiv Câmpia de Vest” – Ion Radu Zilişteanu.
Preţurile mari la terenuri se regăsesc, în general, în vecinătatea oraşelor unde există o concentrare economică mare precum Bucureşti, Constanţa, Cluj, Iaşi, Timişoara ş.a. Fiecare zonă din ţară îşi are preţurile ei cu un maximum şi un minimum. „Terenurile s-au scumpit peste tot în ţară, dar cu precădere în Timişoara, Cluj, Braşov, Constanţa sau Bucureşti. Pentru un teren într-o zonă centrală la nivel de ţară se plăteşte acum mai mult de 500 de euro/mp, în funcţie şi de caracteristicile exacte ale terenului”, susţine Attila Peli, director de divizie al Colliers International. într-adevăr, preţul unui teren intravilan la Timişoara costă între 100 şi 500 de euro/mp, depinde despre ce zonă a oraşului este vorba. La Constanţa în oraş preţurile pleacă de la 400 la 750 de euro în centru, dar cresc până la 1.500 de euro către Mamaia. Preţul terenurilor în zonele montane precum Azuga, Sinaia, Predeal, Buşteni variază între 450 şi 800 de euro/mp. Pentru zona centrală a Clujului preţurile pornesc de la 300 de euro/mp ajungând până dincolo de 1.100 de euro/mp. La Sibiu terenurile într-o zonă centrală depăşesc 550 de euro/mp, iar la Iaşi pleacă de la 85 de euro în zona Păcurari până la 350 în zona Sărărie. Periferiile, în oricare dintre aceste oraşe, ajung uneori şi sub 20 de euro/mp.
Nordul Capitalei arde la buzunare
Pentru terenurile din preajma Bucureştiului există evident un interes crescut, mai ales că se are în vedere construirea unui al doilea inel de centură. Investitorii sunt de obicei interesaţi de terenurile potrivite pentru construcţii rezidenţiale colective, de lux ori de nivel mediu. Parcelele mari cu acces la toate condiţiile necesare dezvoltării de proiecte de acest gen sunt cele mai căutate. „Cât priveşte Bucureştiul, preţul terenurilor este mai ridicat în zona de nord, fiindcă aici cererea este mai mare. Cum se explică această cerere? în primul rând pentru că nordul oraşului este o zonă mai aerisită, cu foarte multe spaţii verzi, aproape de salba de lacuri din preajma Capitalei, iar pe de altă parte din motive de snobism. Să nu uităm că protipendada comunistă alesese nordul oraşului ca să locuiască, iar protipendada nou creată după ’89 a urmat exemplul celei vechi. Un alt element, extrem de important, este faptul că în nord sunt căile de comunicaţie către toată zona centrală, de nord şi sud-est, aici se află DN1 care leagă Bucureştiul de Ploieşti, pe scurt, o sumedenie întreagă de argumente care fac din zona de nord o zonă extrem de căutată pe piaţă”, explică Ion Radu Zilişteanu, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare. De asemenea, estul şi vestul oraşului beneficiază de căi de comunicaţie importante cum sunt autostrada Bucureşti – Constanţa respectiv autostrada Bucureşti – Piteşti, care au suscitat interesul celor care vor să vândă sau să cumpere teren.
Sudul Bucureştiului are potenţial imobiliar crescut
„Dacă luăm ca sistem de referinţă preţurile la terenuri din nord, atunci vom spune că acestea sunt egale cu 1, pentru zona de est şi vest ele se situează în jurul cifrei 0,75, iar în sudul Capitalei avem 0,50, adică la jumătate din preţul pe un teren din nordul Bucureştiului. Sudul a fost întotdeauna cenuşăreasa, codaşul la capitolul preţuri. Este ultimul punct cardinal unde s-au deschis magazinele cash&carry, mă refer la Metro, Selgros, în viitor se va deschide un Auchan, toate înspre ieşirea către IMGB. Eu însă vă spun că tocmai aici, în sud, terenurile au cel mai mare potenţial de creştere. De ce? Dacă în sudul oraşului se va realiza acel proiect despre care vorbea primarul Videanu, legat de construirea unui al doilea aeroport al Capitalei în următorii ani, atunci, mai ales zona Popeşti-Leordeni, sudul va căpăta o greutate economică mai mare şi va fi din ce în ce mai cerut. Plus că în sudul oraşului preţurile au rămas mult mai în urmă. Aşa că pentru cine se hotărăşte să facă o investiţie imobiliară este indicat sudul Capitalei. Interesul pentru zona de sud a crescut mai ales din 2005 încoace, când au avut loc inundaţiile în noul cartier de la liziera pădurii Băneasa – cartierul Erou Iancu Nicolae – fiindcă atunci s-a constatat că sudul Bucureştiului e mai sus cu câţiva metri şi deci mai ferit. Sigur, această constatare are doar o influenţă psihologică până la urmă, ea nu suplineşte existenţa unui sistem de canalizare. De altfel, problema gravă cu care s-a confruntat cartierul Erou lancu Nicolae a fost chiar canalizarea. Dar dincolo de toate acestea, lumea a conştientizat că sudul îşi are atuurile sale”, explică I. R. Zilişteanu.
Terenurile coloşilor Industriali – speranţa orăşenilor
Când vreţi sa cumpăraţi un teren, trebuie cunoscut întotdeauna potenţialul de dezvoltare al zonei. Nu uitaţi! Un teren ieftin acum, mâine poate aduce profit, dar poate fi şi o investiţie care blochează banii. Terenurile de suprafeţe egale aflate la câteva sute de metri unul de altul pot costa diferit, cu dublul sau chiar triplul sumei primului faţă de cel de al doilea. Convingeţi-vă mai întâi că un teren ieftin, pe care sunteţi înclinaţi să-l achiziţionaţi, nu e prea departe de zona de utilităţi – apă, canalizare, electricitate, gaze – sau măcar informaţi-vă dacă primăria intenţionează să construiască reţeaua de utilităţi în următorii ani.
Tranzacţiile cu terenuri din marile oraşe au înaintat mai repede decât cele din afara acestora. Asta şi datorită situaţiei juridice clare a terenurilor şi a intereselor economice mai mari. Dar în marile oraşe, mai ales în Bucureşti, au început să se găsească din ce în ce mai greu terenuri de vânzare. Singura speranţă pentru a mai găsi suprafeţe mari de terenuri în Bucureşti vine din zona caselor naţionalizate şi deci a Legii 10/2001 privind casele naţionalizate la care se adaugă terenul marilor întreprinderi industriale. Se ştie că potrivit normelor UE, marile întreprinderi trebuie să se mute în afara oraşelor, prin urmare acestea încep să-şi vândă terenul existent şi să-şi cumpere în afara oraşelor. Pe terenul astfel disponibilizat se pot construi proiecte rezidenţiale şi de birouri plus alte proiecte. „Sunt întreprinderi mari din Bucureşti care au vândut terenul cu 1.000 – 1.500 de euro/mp şi şi-au cumpărat teren cât le-a trebuit în zona şoselei de centură, unde terenul e mult mai ieftin, rămânând în urma tranzacţiei şi cu un profit frumuşel”, susţine Zilişteanu.
Terenurile agricole sunt acum la mare căutare
Pe lângă afacerile cu terenurile din jurul şi în marile oraşe, terenurile agricole reprezintă, din perspectiva analiştilor imobiliari, un segment extrem de valoros pentru investiţile imobiliare. Se practică din ce în ce mai des genul de afacere de tipul cumperi parcele mici de teren – ţăranii români au de obicei suprafeţe mici agricole în proprietate – le unifici într-o bucată mare de teren şi o vinzi către un cumpărător interesat de suprafeţe de teren agricol mari. „Investitorii străini, care vor să facă o construcţie industrială sau o fermă agricolă, au de obicei nevoie între 50 şi 200 ha pentru a realiza ceva la standardele europene. Tocmai pe acest segment operează cei care cumpără terenuri mici şi le unifică în parcele mai mari pentru a le vinde bine la investitorii străini. Primele care au avut un preţ extraordinar au fost nu în jurul Bucureştiului, ci în jurul Timişoarei. Acum, acolo aproape că nu mai găseşti să cumperi teren agricol. Au venit foarte mulţi investitori din Italia, Austria, Germania şi Ungaria pentru care Timişoara este mult mai aproape decât să zicem suprafeţele arabile din jurul Bucureştiului. Şi zona de vest dinspre Arad, Oradea a cunoscut un interes crescând pentru investitorii străini, dar nu atât de mare ca la Timişoara.
Terenurile agricole au un potenţial de creştere foarte mare. Dacă un hectar de teren în UE costă între 7.000 şi 10.000 de euro, la noi costă în jur de 1.000 de euro, plus-minus. Cred că în următorii cinci-şase ani, terenurile agricole româneşti au un potenţial de creştere de până la 80-85% din valoarea terenurilor din vestul Europei. Pământul românesc are nişte avantaje incontestabile faţă de cel din alte ţări vest-europene: preţul relativ mic deocamdată, condiţii pedoclimatice mai bune decât vestul europei – de pildă Germania – forţa de muncă este plătită relativ cu sume mici. Singurul dezavantaj pe celălalt talger al balanţei ar fi cheltuielile de transport. Costă mult să transporţi producţia către beneficiarii din Olanda, Franţa sau Germania, dar per ansamblu avantajele predomină”, susţine I.R. Zilişteanu.
Topul terenurilor agricole cu potenţial mare de creştere a preţului
• Judeţul Ilfov şi implicit viitoarea zonă metropolitană a Bucureştiului pentru că trecerea la calitatea de zonă metropolitană va adăuga plus de valoare acestor terenuri şi fiindcă, oricum, există aici o cerere mare • Terenurile din Dobrogea, fiindcă mulţi dintre cei care le achiziţionează o fac cu gândul de a le transforma din extravilan în intravilan şi a construi pe ele • Terenurile din jurul marilor oraşe din Transilvania, fiindcă se află în preajma unui areal industrial dezvoltat • Terenurile din jurul viitoarelor căi de comunicaţie – autostrăzi, al doilea inel de centură al Bucureştiului etc.^ Pe ultimul loc se află terenurile agricole din Moldova. Ele înregistrează un ritm de creştere mai lent din următoarele motive: concentrare economică slabă – să nu uităm că polul sărăciei în UE e într-unul dintre judeţele Moldovei – se trec foarte greu munţii în Transilvania, străinilor le e foarte greu să-şi asume riscuri, chiar dacă preţul terenurilor e foarte mic. Mai mult, condiţiile pedoclimatice şi calitatea solului e mai slabă în Moldova. Media preţurilor terenurilor agricole în Moldova este cu 40-50% mai scăzută decât în restul ţării.
