- Revista Flacara - http://revistaflacara.ro -

Terenurile şi casele vor fi la „mare preţuire” şi în 2006

2005 a fost un an al exploziei preţurilor pe piaţa imobiliară?

2006 va fi la fel. Experţii şi jucătorii acestei pieţe susţin con­tinuarea creşterii preţurilor la terenuri şi imobile fiindcă România are cele mai mici preţuri din Europa, iar alinierea la piaţa UE este de aceea imperios necesară. 2006,2007,2008 ş.a., nu ne aşteaptă preţuri mai mici, ci dimpotrivă! De aceea investiţiile în zona imobiliară reprezintă în continuare una dintre cele mai bune afaceri.

Casele neoonventionale, soluţia alternativă

„In Vest este mult mai avanta­jos având în vedere că se dis­cută de la 180 euro/mp în sus”, susţine Octavian Chipriade

Pentru românul care nu are casă şi vrea doar un acoperiş deasupra capului perspectivele sunt sumbre şi în 2006, mai ales că devine din ce în ce mai greu să-şi ia locuinţă prin credit la bănci. După unii con­structori, o soluţie ar fi achiziţionarea de case con­struite din materiale uşoare, neconvenţionale, care se asamblează într-un timp mult mai scurt şi la un preţ rezon­abil, după alţii, tot casele realizate din materiale de con­strucţii clasice rămân de bază. Şi unii şi ceilalţi, însă, sunt de acord că, în privinţa preţurilor la apartamente şi case vechi, acestea sunt arti­ficial crescute. „Preţurile apartamentelor sunt de trei ori mai mari decât ar trebui să fie! De ce consider că sunt excesiv de scumpe? în primul rând, un apartament de bloc ar trebui să fie mai ieftin fiindcă nu este o clădire de sine stătătoare, ci împărţi pereţii cu alţii şi stai unii peste alţii ca într-un sandviş. După părerea mea, în anii ce urmează va scădea preţul la apartamente de cel puţin de două ori decât este acum. Cât priveşte preţul la case, fie ele construite din materiale clasice, fie din materiale uşoare, cred că preţurile sunt destul de aproape de adevăr, iar în viitor preţul construcţiilor noi va mai creşte. Nu mă pot pronunţa anul acesta, oricum vor creşte fiindcă s-a anunţat inflaţie de 5%, dar în următorii doi-trei ani preţul la case noi, indiferent de structura din care sunt alcătuite, va creşte cu 40-50%, iar la apartamente sunt sigur că vor scădea, fiindcă preţul lor acum este ţinut artificial”, apreciază Octavian Chipriade, director general al Risorse Product SRL.

De câţiva ani încoace timid, dar sigur, au început să-şi facă apariţia în construcţii tipul de case realizate din materiale uşoare. Preţul mare al clădirilor realizate pe structuri clasice, însă, îi face pe români să se gân­dească şi la varianta caselor din struc­turi uşoare. Construcţiile uşoare sunt încă în faza de început, piaţa românească fiind foarte reticentă. Octavian Chipriade este unul dintre con­structorii care propun românilor soluţia clădirilor din materiale uşoare şi speră ca în timp populaţia să înţeleagă că acest gen de imobil nu este cu nimic mai prejos decât cele din cărămidă ori beton. „Pe o fundaţie de beton, cu numai patru oameni, se ridică în şase- şapte zile o casă din structuri uşoare. Mă refer la o casă echivalentul unui apartament cu trei-patru camere, adică 120-150 mp. Ce înseamnă structuri uşoare? înseamnă panouri prefabricate, care, în cazul când casa are parter, etaj şi mansardă ating şapte-nouă metri înălţime. Care sunt avantajele acestui gen de construcţii? Omul are casa gata la roşu (fără finisaje) în numai şapte zile, preţul poate să ajungă şi la 40-50% mai puţin decât în cazul unei case clasice. Noi pornim de la 95 euro/mp la 200-300 euro/mp, asta în funcţie de finisaje şi instalaţii. Casele de acest gen sunt rezis­tente la cutremur, apă, vânt, zăpadă, sunt realizate din materiale ignifugate. Noi am preluat sis­temul norvegian de case uşoare. Izolaţia termică este foarte bună, peretele exte­rior are 15 cm grosime, echivalentul unei case din cărămidă cu pereţii de 37 cm. Panourile nu sunt foarte uşoare, o casă de 120- 150 mp, fără fundaţie, are cam 22 de tone, deci nu o zboară vântul, dar este de zece ori mai uşoară decât una din beton ori cărămidă care poate ajunge la 200 de tone. In caz de cutremur, elas­ticitatea la o construcţie uşoară este mult mai mare. într-un fel se comportă 22 de tone la un cutremur şi altfel 200 de tone”, explică Octavian Chipriade.

In SUA, 50% dintre case sunt din materiale uşoare

Robert Teodorescu, director departa­mentul de vânzări rezidenţiale al agenţiei Regatta, crede şi el în viitorul construcţiilor neconvenţionale. „Românii sunt, în general, conservatori când este vorba de casa lor. Preferă materialele clasice precum cărămida şi betonul, materialele alternative nefiindu-le prea cunoscute. Casele de lemn sau tip sandviş american nu sunt încă accep­tate uşor. Poate în timp oamenii vor realiza randamentele şi preţurile de con­strucţie şi întreţinere mici pe care aces­te materiale le oferă şi le vor accepta. Spre exemplu, în Statele Unite ale Americii peste 50% dintre locuinţe sunt construite din lemn sau alte materiale neconvenţionale.

Preţurile în acest moment nu sunt atât de ridicate ca în Occident, iar rapor­tul între salariul real şi preţuri este mult mai bine echilibrat. Bani există, cererea este mare, deci nu se prevede nici o criză în piaţa imobiliară pe cel puţin doi- trei ani de acum încolo.”

Românii vor oase clasice

„în ciuda declaraţiilor apărute uneori în presă cum că preţul construcţiilor noi va scădea, eu vă asigur că nu au cum să scadă, ceea ce este oarecum logic având în vedere că preţul la terenurile cu potenţial construibil pentru clădiri înalte creşte continuu. Sunt preţuri mari în zona centrală şi semicentrală, care certifică această realitate. Să nu uităm că la preţul unui teren se adaugă costul construcţiei în sine, preţul betonului – care a crescut considerabil în ultimul timp, taxa pe betonieră – după cum se ştie, autovehiculele mari plătesc o taxă pentru intrarea în oraş, materialele de construcţie sunt şi ele scumpe, aşadar, ca să construieşti un imobil nou înseamnă să plăteşti un preţ ridicat.

„Cumpără astăzi, că mâine va fi oricum mai scump, iar poimâine şi mai scump! Românii au o mare ameninţare: să devină chiriaşi în propria ţară, ca să nu zic în propriile locuinţe. în Germania 60% din populaţie stă cu chirie, iar în Marea Britanie, fiindcă chiriile sunt scumpe, 30% din populaţie stau cu chirie. Ideea este aşa: cine nu se grăbeşte să-şi facă investiţia, oricât de scumpă i s-ar părea astăzi, are şanse ca peste cinci sau 15 ani să stea doar cu chirie!”

Adăugaţi la toate acestea dorinţa celui care vinde de a obţine profit maxim numai fiindcă a auzit că vecinul a vândut cu suma x, mai mare, şi aveţi tabloul perfect. Pe de altă parte, fiindcă preţul caselor noi atinge în zona cen­trală şi 1.500-2.000 euro/mp şi nu tot omul îşi poate per­mite să plătească un astfel de preţ, atunci se repede în zona locuinţelor sau aparta­mentelor vechi, care şi ele sunt foarte scumpe. Neexistând o ofertă bogată la case noi, proprietarii de locuinţe vechi speculează această lipsă şi cresc preţurile, mai mult sau mai puţin justifi­cat. în ceea ce priveşte piaţa con­strucţiilor neconvenţionale, sigur sunt oameni deschişi acestui tip inovator de construcţie, dar România nu este o ţară cu potenţial mare în această zonă, ca alte state vestice, românul preferă sis­temul clasic de clădiri”, crede Denisa Stoian, director general la agenţia imo­biliară Locic.

Dan loan Popp, directorul general al uneia dintre cele mai cunoscute firme de construcţii – Impact SA. – nu vede o perspectivă mai bună pentru evoluţia preţurilor la case în 2006 sau în următorii ani. Popp face distincţia clară între piaţa imobiliară care include terenuri, cea care implică birouri, zona comercială şi piaţa imobiliară rezi­denţială: „Referitor la produsul final care se numeşte locuinţă, există două variante: să-ţi construieşti pe un teren sau să-ţi cumperi ceva vechi şi deja făcut. Sunt două tendinţe destul de contradictorii, iar anul acesta vor fi şi mai contradictorii decât în anii prece­denţi. Tendinţa aceasta este pe un vec­tor numit puterea de cumpărare a românilor. Puterea de cumpărare a românilor vizavi de puterea de cum­părare a străinilor. Avem două Românii: una rurală şi cealaltă urbană, ceea ce împarte cel puţin în două puterea de cumpărare românească, aceste fracţiuni cauzează tendinţe convulsive. Referitor la terenuri, aici avem terenurile din mediul rural sau periur- ban şi cele din mediul urban. Terenurile din mediul urban sunt terenuri care au şi vor avea destinaţie agricolă şi terenuri care chiar dacă au avut desti­naţie agricolă sunt candidate să devină terenuri intravilane. Per ansamblu, terenurile cu destinaţie agricolă au avut o creştere mare în ultimii trei-patru ani, iar în 2006 va continua această tendinţă de creştere.”

Vom li chiriaşi în propria noastră tară!”

Cum românul mediu are o putere mică de cumpărare, Dan loan Popp apreciază că trebuie să ne aşteptăm la mari probleme în zona imobiliară, iar cetăţeanul nostru va fi cam spectator la ceea ce se întâmplă pe această piaţă. „După părerea mea, se va ajunge la preţuri foarte mari în continuare, în materie de terenuri preţurile vor creşte mult mai mult decât anul trecut, o creştere de 20-30% nu va fi o surpriză. Din punctul meu de vedere, oricât de scump ar fi un teren anul acesta, de fapt este ieftin relativ la ceea ce se va întâmpla în următorii trei-cinci ani. Motivul pentru care există această tendinţă de cumpărare a terenurilor reprezintă tot o tendinţă a sărăciei, fiindcă omul cumpără 500-1.000 mp pentru a face o casă în regie proprie. Construcţiile în regie proprie exprimă sărăcie şi tendinţe evazioniste. Astfel, se lansează în circuitul civil un produs prost făcut, care eventual, cade în cap lui X care a cumpărat-închiriat casa şi nu ştie cum a fost construită, fiindcă nu a fost făcută de către profesionişti. Piaţa locuinţelor nou construite este asigurată de către numai 15% de firmele de construcţie, iar cele realizate în regie proprie reprezintă un procent de 85%. Una peste alta, piaţa tranzacţiilor imobiliare este dominată de aparta­mentele de mâna a doua, adică acelea deja existente, care au ajuns la preţuri foarte mari, datorită discrepanţei între cerere şi ofertă. Cum locuinţele noi sunt puţine, a apărut o supracerere pentru locuinţele vechi al căror preţ a ajuns să fie egal sau mai scump decât pentru apartamentele nou construite.

Cred că vom asista la o creştere substanţială a preţurilor construcţiilor noi. Faţă de anul trecut ne putem aştepta la o creştere de cel puţin 15-25%, iar în ceea ce priveşte piaţa locuinţelor vechi cred că nu vom avea creşteri care să depăşească 10-15%”, apreciază Dan loan Popp. în astfel de situaţii mai putem avea speranţe către o normalizare a lucrurilor? „Există unde­va o teorie care spune că piaţa imobi­liară în mod natural are o tendinţă de creştere şi chiar dacă mai sunt căderi şi suişuri bruşte, tendinţa este de con­tinuă creştere, deci e normal ca preţul locuinţelor să crească. Britanicii, în scopul realizării unei protecţii sociale, stimulează investiţia în imobiliar a tutu­ror cetăţenilor britanici cu obiectivul de a avea programe de pensionare rentabile. Un studiu a arătat de curând că România este pe primul loc în topul rentabilităţii investiţiilor, ceea ce indică în realitate că suntem cel mai jos plasaţi. Altfel zis, diferenţa de potenţial spune că faţă de o expectanţă opti­mistă a marilor investitori britanici, piaţa care are potenţialul cel mai coborât este cea românească. Până când această diferenţă de potenţial nu va dispărea, până când preţurile noas­tre nu vor fi egale cu ale lor, tendinţa va fi de creştere continuă. Acest lucru înseamnă o bulversare enormă”, conchide Dan loan Popp.

Info